DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) är ett nyckeltal som visar hur många gånger ett kassaflöde täcker räntor och amorteringar under en period. En DSCR över 1,0 betyder att kassaflödet räcker till hela skuldtjänsten med marginal.
DSCR, Debt Service Coverage Ratio, kallas på svenska ibland skuldtjänstkvot. Nyckeltalet beräknas som kassaflödet före finansieringskostnader, för fastigheter oftast driftnettot, delat med skuldtjänsten, det vill säga summan av räntebetalningar och amorteringar under samma period.
En DSCR på exakt 1,0 betyder att kassaflödet precis räcker till lånebetalningarna, utan marginal för vakanser, oförutsedda kostnader eller räntehöjningar. Långivare kräver därför normalt en marginal och använder DSCR både vid kreditgivning och i löpande lånevillkor, så kallade kovenanter, där låntagaren måste hålla nyckeltalet över en avtalad nivå under lånets löptid.
DSCR kompletterar belåningsgraden, LTV. LTV mäter säkerhetens värde i förhållande till lånet, medan DSCR mäter betalningsförmågan i löpande kassaflöde. En fastighet kan ha låg belåningsgrad men ändå svag DSCR om hyresintäkterna är låga i förhållande till lånets villkor, eller tvärtom.
En DSCR under 1,0 behöver inte betyda omedelbar kris, men den innebär att ägaren måste skjuta till kapital, förhandla om lånevillkoren eller sälja tillgångar för att klara betalningarna över tid. För privatpersoner som investerar i hyresfastigheter är nyckeltalet ett enkelt sätt att stresstesta en affär före köp.
Exempel med siffror
En hyresfastighet har hyresintäkter på 900 000 kronor per år och drifts- och underhållskostnader på 300 000 kronor, vilket ger ett driftnetto på 600 000 kronor.
Fastigheten är belånad med 8 000 000 kronor. Räntan är 4 procent, 320 000 kronor per år, och amorteringen 160 000 kronor per år. Skuldtjänsten blir 480 000 kronor.
DSCR = 600 000 / 480 000 = 1,25. Kassaflödet täcker alltså lånebetalningarna med 25 procents marginal. Stiger räntan till 6 procent ökar skuldtjänsten till 640 000 kronor och DSCR faller till cirka 0,94, under den kritiska nivån 1,0, trots att fastigheten är oförändrat uthyrd.
Vanliga frågor om dscr (debt service coverage ratio)
Vad är ett bra DSCR?
Det beror på bransch och lånetyp, men långivare vill normalt se tydlig marginal över 1,0 för att kassaflödet ska tåla vakanser, kostnadsökningar och högre ränta. Exakta krav framgår av respektive låneavtal.
Vad är skillnaden mellan DSCR och LTV?
LTV, belåningsgrad, mäter lånets storlek mot säkerhetens värde. DSCR mäter i stället betalningsförmågan, hur väl det löpande kassaflödet täcker räntor och amorteringar.
Vad händer om DSCR faller under kravet i låneavtalet?
Då bryts en kovenant, vilket kan ge banken rätt att kräva åtgärder som extra amortering, kapitaltillskott eller omförhandlade villkor. Det leder inte automatiskt till uppsägning av lånet.