LTV (Loan to Value)
LTV (loan to value) är belåningsgraden, alltså lånets storlek i förhållande till värdet på den tillgång som är säkerhet, oftast en bostad. Ett bolån på 3 miljoner kronor på en bostad värd 4 miljoner ger en LTV på 75 procent.
LTV, på svenska belåningsgrad, är det centrala riskmåttet i bolåneaffären. För banken avgör det hur väl lånet är täckt av säkerhetens värde: vid en LTV på 60 procent kan bostadspriserna falla kraftigt utan att banken riskerar förlust vid en försäljning, medan en LTV nära 85 procent lämnar liten marginal. För låntagaren styr belåningsgraden både vilka amorteringskrav som gäller och vilken ränta banken är beredd att erbjuda.
Måttet används också av myndigheter för att hålla nere riskerna i hushållssektorn. Bolånetaket sätter en övre gräns för hur högt belånad en bostad får vara med bostaden som säkerhet, och amorteringsreglerna har utformats i trappsteg där högre belåningsgrad kräver högre årlig amortering. Konstruktionen gör att nya bolånetagare med hög LTV systematiskt betalar av sig ner mot lägre risknivåer. Riksbanken och Finansinspektionen följer hushållens belåningsgrader som en del av stabilitetsbevakningen, eftersom högt belånade hushåll är känsligare för prisfall och räntehöjningar.
LTV beräknas på bostadens värde vid lånetillfället, normalt köpeskillingen eller en värdering. Att bostaden därefter stiger i marknadsvärde sänker inte automatiskt den belåningsgrad som styr amorteringskravet, eftersom reglerna begränsar hur ofta en omvärdering får användas. Amortering påverkar däremot direkt: varje avbetald krona sänker täljaren i kvoten.
Exempel med siffror
En bostad köps för 4 000 000 kronor med 1 000 000 kronor i kontantinsats och ett bolån på 3 000 000 kronor. LTV blir 3 000 000 delat med 4 000 000, alltså 75 procent. Efter några års amortering är skulden nere i 2 700 000 kronor, vilket ger en LTV på 67,5 procent. Låntagaren har då passerat en vanlig gräns i både amorteringsregler och bankernas rabattrappor, vilket kan sänka både tvingande amortering och ränta.
Vanliga frågor om ltv (loan to value)
Vad är bolånetaket?
Bolånetaket är en regel som begränsar hur stort bolån som får ges i förhållande till bostadens värde, och det har under lång tid legat på 85 procent. Den som vill låna mer än så får göra det utan bostaden som säkerhet, till exempel via blancolån.
Hur påverkar LTV min bolåneränta?
En lägre belåningsgrad betyder lägre risk för banken, och många banker ger ränterabatter i trappsteg när LTV understiger vissa nivåer. Amorteringskraven är också knutna till belåningsgraden, så en lägre LTV kan minska tvingande amortering.
Sjunker min LTV om bostaden stiger i värde?
Belåningsgraden i låneavtalet bygger på bostadens fastställda värde, och en ny värdering får enligt amorteringsreglerna normalt bara läggas till grund med vissa intervall eller vid väsentliga förändringar. LTV sjunker däremot löpande genom amortering.