Bottenlån

Bottenlån är ett begrepp från den tid då bolån delades upp i två delar: ett bottenlån och ett topplån. Bottenlånet utgjorde den största delen av lånet, ofta upp till 75-85 procent av bostadens marknadsvärde, och hade bostaden som pant. Eftersom säkerheten var god låg räntan på bottenlånet lägre än på topplånet, som täckte den mer riskfyllda delen ovanför.

I dag har de flesta svenska banker gått över till ett samlat bolån med en gemensam ränta, och den formella uppdelningen i botten- och topplån har i praktiken försvunnit. Begreppet används dock fortfarande i vardagligt tal och förekommer i äldre lånehandlingar. Principen lever också kvar i hur banker prissätter risk: ju lägre belåningsgrad, desto bättre ränta går det ofta att förhandla fram.

Belåningsgraden, alltså lånets storlek i förhållande till bostadens värde, styr även dagens regelverk. Bolånetaket begränsar hur stor del av köpet som får finansieras med bostaden som säkerhet, och amorteringskravet trappas upp vid högre belåningsgrad. Den som behöver låna mer än taket tillåter får ta ett separat lån utan säkerhet, vilket i praktiken fyller samma funktion som det gamla topplånet men till högre ränta.

Exempel med siffror

Anta en bostad som kostar 3 000 000 kronor. Med den historiska modellen kunde bottenlånet uppgå till 75 procent, alltså 2 250 000 kronor, med en ränta på till exempel 3,5 procent. Nästa del, säg 300 000 kronor, lades som topplån med en ränta runt 5,5 procent, och resterande 450 000 kronor betalades kontant. Räntekostnaden första året blev då cirka 78 750 kronor för bottenlånet och 16 500 kronor för topplånet, före ränteavdrag. Skillnaden i ränta mellan delarna är hela poängen med uppdelningen: banken tog mer betalt där risken var större.

Vanliga missförstånd

Många tror att bottenlån och topplån fortfarande är standard hos bankerna, men de flesta banker erbjuder i dag ett enda bolån. Ett annat missförstånd är att bottenlånet alltid hade rörlig ränta, i själva verket förekom både bunden och rörlig ränta på båda lånedelarna.