Topplån
Topplån är den del av ett bostadslån som ligger ovanför bottenlånet, alltså den översta delen av belåningen närmast bostadens fulla värde. Eftersom säkerheten är svagare för den delen har topplån historiskt haft högre ränta och snabbare amortering än bottenlånet.
Topplån är ett begrepp från den tid då bolån regelmässigt delades upp i två delar. Bottenlånet täckte den nedre delen av bostadens värde, ofta upp till omkring 75-85 procent, och hade lägst ränta eftersom säkerheten var god. Topplånet låg ovanpå och täckte belåningen därutöver. Eftersom den delen av lånet ligger närmast bostadens fulla värde är den mest utsatt om bostaden skulle säljas med förlust, och långivaren tog därför betalt med en högre ränta och krävde ofta snabbare återbetalning.
Uppdelningen har till stor del försvunnit ur svensk bolånepraxis. Bolånetaket, som Finansinspektionen införde 2010, begränsar hur stor del av bostadens värde som får belånas med bostaden som säkerhet. Det gjorde att den klassiska topplånedelen inte längre kunde ges som bolån. Den som saknar hela kontantinsatsen och ändå vill låna mer får i stället ta ett blancolån utan säkerhet, vilket i praktiken fyller samma funktion som topplånet gjorde men till ännu högre ränta.
Ordet lever ändå kvar. Vissa banker prissätter fortfarande bolån i skikt, och i vardagligt tal används topplån ibland om just den dyra lånedelen ovanpå bottenlånet, oavsett om den formellt är ett bolån eller ett blancolån.
Exempel med siffror
En bostad köps för 3 000 000 kronor. Med den äldre modellen kunde bottenlånet uppgå till 2 250 000 kronor (75 procent) med 4 procents ränta och topplånet till 300 000 kronor med 6 procents ränta. Räntekostnaden blir då 90 000 kronor per år för bottenlånet och 18 000 kronor för topplånet, totalt 108 000 kronor före eventuellt ränteavdrag. Topplånet står för 12 procent av lånebeloppet men nästan 17 procent av räntekostnaden.
Vanliga missförstånd
Topplån blandas ofta ihop med blancolån till kontantinsatsen. Ett topplån hade bostaden som säkerhet, om än med sämre prioritet. Ett blancolån saknar säkerhet helt, vilket är en viktig skillnad i både ränta och risk.
Vanliga frågor om topplån
Finns topplån fortfarande?
Den klassiska uppdelningen i bottenlån och topplån är i dag ovanlig. De flesta banker lägger hela bolånet som ett lån, och den del som inte får lånas med bostaden som säkerhet täcks i stället av kontantinsats eller ett separat blancolån.
Vad är skillnaden mellan topplån och bottenlån?
Bottenlånet är den större, nedre delen av belåningen med bäst säkerhet och lägst ränta. Topplånet är delen ovanför, med sämre säkerhet, högre ränta och ofta krav på snabbare amortering.
Varför var räntan högre på topplån?
Vid en försäljning med förlust är det den översta delen av lånet som först blir utan täckning. Långivarens risk är därför högre, vilket prissattes med högre ränta.