Topplån (bolån)
Topplån var den del av ett bolån som låg ovanför bottenlånets belåningsgrad och som hade högre ränta eftersom säkerheten var sämre. Begreppet används sällan idag, då bolånetaket begränsar hur stor del av bostadens värde som får belånas med bostaden som säkerhet.
Historiskt delade svenska banker upp bolån i två delar. Bottenlånet täckte den större delen av bostadens värde, ofta upp till 75 eller 80 procent, och hade den lägsta räntan. Topplånet var lånedelen ovanför bottenlånet, ibland upp mot 90 eller 95 procent av bostadens värde. Eftersom topplånet låg högst upp i belåningen var det den delen som först saknade täckning om bostaden skulle säljas med förlust. Risken prissattes med högre ränta, och topplånet skulle ofta amorteras i snabbare takt än bottenlånet.
Uppdelningen hängde ihop med hur lånen finansierades. Bottenlån kunde finansieras billigt mot god säkerhet i panten, medan topplånet i praktiken var ett lån med svag säkerhet. För låntagaren innebar det två lånedelar med olika villkor, ibland till och med hos olika långivare.
Idag används begreppet sällan. Sedan Finansinspektionen införde bolånetaket 2010, som vid införandet sattes till 85 procent av bostadens värde, erbjuder de flesta banker hela bolånet som ett sammanhållet lån där räntan inte delas upp i botten- och toppdel. Den som vill låna till delar av kontantinsatsen får i stället ta ett blancolån utan säkerhet, som fyller ungefär samma funktion som topplånet gjorde, fast till högre ränta och med krav på snabb återbetalning.
Exempel med siffror
En bostad köps för 3 000 000 kronor. Med den äldre modellen kunde bottenlånet uppgå till 75 procent, alltså 2 250 000 kronor, med en ränta på till exempel 4 procent. Topplånet på ytterligare 15 procent, 450 000 kronor, kunde ha en ränta på 6 procent. Räntekostnaden första året blev då 90 000 kronor för bottenlånet och 27 000 kronor för topplånet, totalt 117 000 kronor före eventuellt ränteavdrag.
Med dagens modell lånar hushållet i stället hela beloppet upp till bolånetakets nivå som ett enda bolån och står för resten med egen kontantinsats, eller i vissa fall ett separat blancolån.
Vanliga missförstånd
Topplån blandas ofta ihop med blancolån till kontantinsatsen. Topplånet hade trots allt bostaden som säkerhet, om än med sämre täckning, medan ett kontantinsatslån helt saknar säkerhet. Ett annat missförstånd är att bottenlån och topplån fortfarande är standard, men i dagens bolån är uppdelningen i regel borta.
Vanliga frågor om topplån (bolån)
Finns topplån kvar idag?
I princip inte. Sedan bolånetaket infördes erbjuder de flesta banker hela bolånet som ett sammanhållet lån, och den som behöver låna till kontantinsatsen får i stället ta ett blancolån.
Vad var skillnaden mellan bottenlån och topplån?
Bottenlånet täckte den nedre, säkrare delen av belåningen och hade lägre ränta. Topplånet låg ovanpå, upp mot bostadens fulla värde, och hade högre ränta och ofta snabbare amortering.
Varför hade topplån högre ränta?
Om bostaden såldes med förlust var det topplånets del av skulden som först riskerade att sakna täckning i panten. Den högre risken prissattes med högre ränta.