Likvidavräkning
En likvidavräkning är den ekonomiska slutredovisning som upprättas vid en bostadsaffär och som visar hur köpeskillingen fördelas mellan parterna. Den tar upp handpenning, lån som löses, mäklararvode och fördelning av löpande kostnader kring tillträdesdagen.
Likvidavräkningen är kvittot på hela bostadsaffärens ekonomi. På tillträdesdagen rör sig stora belopp mellan köparens bank, säljarens bank och säljaren, och avräkningen visar svart på vitt hur allt fördelats: vad som redan betalats i handpenning, hur mycket som betalas på tillträdet, vilka av säljarens lån som lösts och vad säljaren faktiskt får ut efter mäklararvode.
En central del är fördelningen av löpande kostnader. Månadsavgift till bostadsrättsförening, kommunala avgifter, uppvärmning och fastighetsskatt avser perioder som sällan sammanfaller exakt med tillträdesdagen. I avräkningen delas varje post per dag: säljaren står för tiden fram till tillträdet, köparen för tiden efter. Har säljaren redan betalat hela månadens avgift ersätter köparen säljaren för dagarna efter tillträdet, och omvänt.
Dokumentet är också viktigt för deklarationen. Säljaren använder uppgifterna vid beräkning av kapitalvinst eller kapitalförlust, och köparen får en tydlig sammanställning av vad som ingår i anskaffningen.
Exempel med siffror
En bostadsrätt säljs för 2 500 000 kr med tillträde den 10:e i månaden. Köparen har betalat 250 000 kr i handpenning och betalar 2 250 000 kr på tillträdet. Ur köpeskillingen löses säljarens lån på 1 200 000 kr och mäklararvodet på 60 000 kr. Månadsavgiften på 4 500 kr har säljaren redan betalat för hela månaden, så köparen ersätter säljaren för 20 av 30 dagar: 4 500 x 20/30 = 3 000 kr. Säljaren får därmed ut 2 500 000 - 1 200 000 - 60 000 + 3 000 = 1 243 000 kr.
Vanliga missförstånd
Likvidavräkningen är inte samma sak som köpekontraktet eller köpebrevet. Kontraktet reglerar affärens villkor, köpebrevet kvitterar att betalning skett, medan likvidavräkningen redovisar pengaflödena i detalj.
Vanliga frågor om likvidavräkning
Vem upprättar likvidavräkningen?
Vid en förmedlad affär är det mäklaren som tar fram likvidavräkningen till tillträdet, en för köparen och en för säljaren. Vid en privat affär utan mäklare får parterna eller deras banker göra motsvarande sammanställning.
Vad ingår i en likvidavräkning?
Köpeskillingen, betald handpenning, säljarens lån som löses på tillträdesdagen, mäklararvode samt fördelning av kostnader som månadsavgift, driftskostnader och eventuell fastighetsskatt mellan köpare och säljare.
Varför fördelas månadsavgiften mellan köpare och säljare?
Avgifter och skatter betalas ofta i förskott eller efterskott för hela perioder. Den som ägt bostaden en del av perioden ska bara stå för sin andel, så beloppet delas per dag utifrån tillträdesdagen.