Kalkylränta (bolån)
Kalkylränta är den räntesats banken räknar med i sin kreditprövning för att bedöma om en bolånesökande klarar väsentligt högre räntor än dagens. Kalkylräntan ligger vanligen flera procentenheter över den faktiska bolåneräntan och avgör hur mycket hushållet får låna.
När en bank prövar en bolåneansökan räcker det inte att hushållet klarar dagens ränta. Ett bolån löper ofta i decennier, och räntan kan flerdubblas under den tiden. Därför gör banken en kvar att leva på-kalkyl där boendekostnaden räknas på en kalkylränta som ligger med god marginal över den faktiska räntan. Klarar hushållet kalkylräntan, amorteringskraven och skäliga levnadskostnader med sin inkomst beviljas lånet; annars sänks lånebeloppet eller avslås ansökan.
Kalkylräntan är bankens eget antagande och skiljer sig mellan aktörer. Den påverkas av ränteläget, av bankens interna riskpolicy och av tillsynen från Finansinspektionen, som följer bankernas kreditprövning. När marknadsräntorna stiger höjer bankerna ofta kalkylräntan med viss fördröjning, och när räntorna faller sänks den, vilket direkt påverkar hushållens maximala lånebelopp och därmed även bostadspriserna.
För bolånetagare har kalkylräntan två praktiska konsekvenser. Dels sätter den taket för hur mycket som går att låna, vilket kan förklara varför två banker ger olika lånelöften på samma inkomst. Dels fungerar den som ett stresstest som är rimligt att göra även på egen hand: en boendekalkyl där räntan sätts till kalkylräntenivå visar hur månadsutgiften ser ut i ett sämre ränteläge.
Exempel med siffror
Ett hushåll vill låna 3 000 000 kronor och erbjuds 3,5 procents ränta, vilket ger en månadsränta på 8 750 kronor. Banken räknar dock på en kalkylränta på 7 procent, alltså 17 500 kronor i månaden, och lägger till 2 procents amortering, 5 000 kronor. I kalkylen belastas hushållet därmed med 22 500 kronor per månad för lånet, mer än dubbelt så mycket som den verkliga kostnaden vid dagens ränta. Räcker inkomsten inte till det, sänks det möjliga lånebeloppet även om hushållet utan svårighet klarar 8 750 kronor i dag.
Vanliga frågor om kalkylränta (bolån)
Vilken kalkylränta använder bankerna?
Nivån varierar mellan banker och över tid, men den ligger normalt klart över aktuell bolåneränta, ofta i spannet runt 6 till 8 procent. Bankerna justerar nivån när ränteläget förändras.
Varför får jag låna mindre än jag klarar med dagens ränta?
Banken räknar på kalkylräntan i stället för dagens ränta, plus amortering och levnadskostnader. Det ska säkerställa att hushållet tål räntehöjningar under lånets löptid.
Är kalkylräntan samma sak som den ränta jag betalar?
Nej. Kalkylräntan används bara i bankens beräkning vid kreditprövningen. Den ränta som faktiskt betalas är den avtalade bolåneräntan.