Tomträttsavgäld
Tomträttsavgäld är den årliga avgift som den som innehar en fastighet med tomträtt betalar till markägaren, oftast en kommun. Avgälden fungerar ekonomiskt som en räntekostnad och är avdragsgill i deklarationen på samma sätt som ränteutgifter.
Tomträtt innebär att man äger byggnaden men inte marken den står på. Marken ägs av en kommun eller staten, och tomträttshavaren har en stark, i princip obegränsad nyttjanderätt mot att en årlig avgift betalas, tomträttsavgälden. Upplägget var vanligt när städerna växte under 1900-talet och berör i dag både småhus och flerbostadshus, inklusive många bostadsrättsföreningar i storstäderna.
Avgälden bestäms för en avgäldsperiod i taget, ofta tio eller tjugo år. Nivån utgår från markens värde och en avgäldsränta, vilket gör att avgälden i praktiken fungerar som en ränta på markvärdet. Det är också därför avgälden är avdragsgill i deklarationen enligt samma regler som ränteutgifter. Baksidan är omförhandlingarna: i lägen där markvärdena stigit kraftigt kan en ny avgäldsperiod innebära att årskostnaden flerdubblas, och det är en av de viktigaste sakerna att kontrollera vid köp av hus eller bostadsrätt på ofri grund.
För bostadsrättsföreningar med tomträtt betalas avgälden av föreningen och slår igenom i månadsavgifterna. En kommande omförhandling kan därför påverka avgiften för alla medlemmar, och uppgifter om avgäldsperiodens slutdatum brukar finnas i föreningens årsredovisning. Vid husköp syns tomträtten i stället i objektsbeskrivningen, och lagfartskostnaden ersätts av en avgift för inskrivning av tomträttsinnehav.
Exempel med siffror
En villa står på en tomträtt där kommunen värderat marken till 1,5 miljoner kronor och tillämpar en avgäldsränta på 3 procent. Avgälden blir då 45 000 kronor per år, 3 750 kronor i månaden. Eftersom avgälden ger skattereduktion som en ränteutgift minskar nettokostnaden med 30 procent, till 31 500 kronor per år, cirka 2 625 kronor i månaden. Om markvärdet vid nästa omförhandling i stället sätts till 2,5 miljoner kronor stiger avgälden till 75 000 kronor per år, en ökning av bruttokostnaden med 30 000 kronor.
Vanliga frågor om tomträttsavgäld
Är tomträttsavgälden avdragsgill?
Ja, avgälden behandlas som en ränteutgift i deklarationen och ger skattereduktion enligt samma regler som ränteavdraget. För en bostadsrättsförening som betalar avgälden är det i stället föreningen som bär kostnaden via månadsavgifterna.
Vad händer när avgäldsperioden löper ut?
Då omförhandlas avgälden utifrån markens aktuella värde. I områden där markvärdena stigit kraftigt kan den nya avgälden bli väsentligt högre än den gamla, vilket höjer boendekostnaden.
Kan man köpa loss en tomträtt?
Många kommuner erbjuder tomträttshavare att friköpa marken till ett pris som ofta utgår från taxeringsvärdet eller markvärdet. Villkoren skiljer sig mellan kommuner och kan ändras över tid.